这几天，涛哥在朋友圈和小红书刷到，不少人都在关注一个上海中环联排准现房别墅——

  要知道在寸土寸金的上海中环，除了内环少量天价的风貌别墅，联排别墅的供应极为稀缺。

  别的先不论，约0.75容积率就让人惊掉下巴。最近十年，上海都没出让过容积率低于1的宅地，放眼全国也是凤毛麟角。

  于是怀着好奇的心态，涛哥前去探访了这座紧贴上海中环、均价仅9.18万/㎡的热门项目——

  一是资产稀缺，「价值潜力」值得收藏，便捷交通且完善配套，再加上未来规划预期，资产增值潜力巨大。

  二是土地绝版，「十年一遇」所见所得，0.75超低容积率没有竞品，罕见的联排别墅本身也是尊贵的象征。

  三是产品惊艳，「有天有地」墅居生活，上海唯一的联排现房含金量十足，是所有人向往的终极置换居所。

  所以，当听说在中环沿线还有联排别墅产品，大家第一反应可能和我一样：这种市区别墅，那不得卖个天价才行？

  一方面从产品层面看，别墅一直是公认的「奢侈品」。目前上海供应集中的风貌别墅，动辄单价就18万、总价4000万起步。

  另一方面从环线价格看，地王频出让中环「高不可攀」。新杨思卖12万/㎡、大宁要卖16万/㎡，千万级在上海只够买套小三房。

  用风貌别墅1/5，相当于高层小三房的总价买中环别墅，大华梧桐院不仅性价比炸裂，还有极具价值潜力的三大彩蛋：

  无论是开车、地铁、还是走路、骑车，都可以迅速触达市中心，便捷程度甚至超过很多内中环楼盘。

  涛哥开车去时发现，从静安大宁出发仅10多分钟就能抵达项目，坐拥大宁音乐广场、久光中心等综合体加持，无缝链接市中心生活。

  大华梧桐院所在板块开发较早，不再需要“画大饼”，周边配套是看得见、摸得着的。

  想要买菜消费，走路就是盒马X会员店；想要综合体娱乐，旁边就有宝山日月光中心；想要休闲散步，隔壁的大场老镇嘉年华随时满足，真的是啥都有了。

  一方面是「中环北抬」的快速推进：今年1月军工路快速路已开始施工，未来长江西路快速路、沪太路快速路若打通，头尾联通后将有望构成全新中环线。

  另一方面是「机场搬迁」的信号预期：早在2019年的沪通区域合作“1+4”整体协调项目，大场机场迁移、南通新机场建设被提上日程。

  今年2月14日，江苏发布南通新机场排水渠相关预留工程的批复，新机场前期建设取得突破，意味着大场机场搬迁预期在逐步增强。

  届时数千亩战略预留地得到释放，大华梧桐院旁将出现上海中环最大一块整体规划，潜力和势能必将超出想象。

  虽然有人会质疑机场搬迁能否落地，在涛哥看来这更像是一种机遇，主要是因为机场存在其销售价格才会如此亲民，一旦搬迁落地后显然价值将会直接爆发，也不可能有现在的售价了。

  用高层产品的价格，满足中环别墅终极置业的梦想，同时具备三大价值彩蛋，未来潜力非常巨大。

  与此同时，大华给市场带来的惊喜，还远远不止于此，他们围绕土地稀缺性，将产品价值塑造到极致。

  这也是项目最吸引涛哥的地方，近十年上海共出让602幅涉宅用地，其中容积率低于1.0的供应量为0，这意味着：

  产品能重塑，土地资源无法再生。由于“限墅令”的存在，像这样容积率仅约0.75的准现房，过去罕见、未来也不会有。

  大华梧桐院是一个纯粹的别墅社区，由27栋联排+4栋叠拼组成限量141户，这141户业主享受“世外桃源”的独特体验。

  首先是低密景观资源浓度高，社区内部规划了六重归家体系，保障了景观纵深和层次感。

  通过两条景观轴线，“碧梧、花影、秋月、玉阶、闲庭”为主题的五大院落穿插其中，演绎出别样的江南园林美学。

  当你漫步在社区内部，会发现他们几乎是“一步一景”，不断切换的枯山水景、叠石夹道、花影林荫，让人随时沉浸在度假休闲状态。

  涛哥很喜欢他们错落有致的巷院规划，在绿植掩映下，业主惬意地由巷入院，兼具高审美、隐私性和仪式感，很有私家园林的感觉。

  在现场明显感觉到，他们楼栋间距大到奢侈，辅以景观隔离，毫无遮挡且互相独立，视野非常开阔舒适，也保障了业主的隐私性。

  更高的人居居住面积，塑造“世外桃源”的隐奢气质。这种舒适感以及松弛感，是市区其他别墅产品难以媲美的。

  最近几年“货不对板”的交付频频发生，尤其对于别墅买家来说，“开盲盒”的压力着实不小。

  大华梧桐院就不存在这样的一个问题，实景准现房，让客户能够近距离、无差别地观察其产品力。

  社区大门是豪宅的“面子”，长约28米、高约4.6米的奢雅大门，甄选经典素雅天然石材作为基底，给足了业主仪式感。

  踏入门庭内部是精致的归家水景，通过泛星灯光、艺术景墙的点缀，营造出了豪宅品质的强大气场。

  石材为主的外立面极具辨识度，建筑主体采用素白色花岗岩石材，深咖色铝板点缀其中，与社区水墨江南的气质融为一体。

  车库更体验大华的诚意，地下车库的坡道上，星空顶随光影切换，归家动线充满梦幻色彩。

  车库内部同样质感奢华，地面采用环氧磨石、柱面采用石材，顶部巧妙融入光柱和星空顶，完全被尊贵感环绕。

  十年一遇的低密土地上，造出所见所得的豪华别墅社区，这些已经足够惊艳，而当涛哥踏入他们实景样板间还发现——

  可惜受限于土地指标等因素，上海市区别墅布局都偏紧凑，大华梧桐院则填补了舒适墅居的空白——

  涛哥首先参观联排样板间，映入眼帘的是独门独户的入户花园，门扇采用精美蚀刻工艺，将奢侈感体现得淋漓尽致。

  踏入样板间内部，瞬间被其强大空间感所震撼，「有天有地」的空间王者名不虚传。

  入户迎面而来的是阳光大横厅，推开移门有专属南向私家花园，未来这里可以种花、种菜、养宠物，享受阳光花园的独特体验。

  二层、三层整整两层起居空间，能够完全满足三代同堂的居住需求，尤其是三层独立大套房极尽奢侈，无缝衔接星空露台。

  涛哥最喜欢他们挑高约5.8米的地下空间，垂直落差将空间感进一步放大，并且还有天井引入自然光，现场很有视觉冲击力。

  这也赋予塔尖客户想象力发挥空间，地下能定制健身房、影音室、酒窖，甚至还能打造一个私人会所，接待朋友、客户足够有面子。

  通过「立体空间体系」+「超大附赠空间」，大华梧桐院充分满足了有天有地、独门独院的终极目标。

  大华梧桐院限量32席的叠加，用超大面宽+超高附赠的特点，实现了对空间的极致创新。

  下叠户型向地下、花园延展，南向大面宽花园实现业主院子梦想，超高挑空的地下空间满足个性化需求。

  这是涛哥从夹层俯瞰地下的视角，能够准确的看出地下空间的尺度，立体居住体系大幅度的提高了空间体感。

  上叠户型向天空、户外延展，不仅实现电梯入户、满足三代同堂的功能性，阳台+露台+飘窗联动的设计，则将户内、户外空间充分融合。

  实地看完大华梧桐院，很难想象上海中环总价1000多万的产品，能做到如此的空间感。

  不得不说，这里完全是用中环小三房的总价，买到了超越大平层的墅居生活，同时还是容积率约0.75的绝版土地——

  成熟配套、绝版产品、稀缺价值三者叠加的大华梧桐院，就是今年上海低总价入手别墅的最佳机遇，没有之一。

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  2025年前三季度，房企融资仍然呈现收缩态势。其中第三季度融资1145亿，环比上升5%，但同比下降35%。

  可见，自2024年房企融资支持政策虽然边际改善，各地更是推广融资协调机制“白名单”，但非银融资规模仍未改变下滑趋势。

  2021年至今房地产行业已进入调整期的第四年，截至2025年三季度已有不少房企已完成了全部的债务重组。

  据CRIC统计，累计来看，当前共计11家房企实现了境内或境外部分的债务重组。

  在过去一年里，中央政府提出促进房地产市场止跌回稳的目标，企业主体能战场运作是房地产止跌回稳的一个重要标志。

  CRIC统计多个方面数据显示，2025年前三季度，融资规模达3072亿，同比下降30%。其中第三季度融资1145亿，环比上升5%，但同比下降35%，处于历史低位。多数民营房企，尤其是出险房企，融资难的问题依然突出。

  从企业的债券类融资成本来看，2025年前三季度的境外债券融资成本为8.95%。而境内债券融资成本进一步下降至2.57%，较2024年全年继续下降了0.34个百分点。境内债券融资成本不断下降，一种原因是由于自2024年货币环境开始宽松，LPR持续下调；另一方面，发债主体大多数为国企央企及优质民企，这类企业融资优势较为显著，如发债较多的招商蛇口、中交地产、美的置业等等。2025年前三季度，整体新增债券类融资成本为3%。

  从企业的性质分类来看，2025年前三季度国企、央企的发债量为1313亿元，同比下降了8%。而非公有制企业的发债量为134亿，同比下降13%；此外混合所有制企业发债量106亿，同比增长22%。需注意的是，2025年前三季度国企央企的发债量占比达85%。

  从成本上来看，国企、央企2025年前三季度的融资成本为2.58%，而非公有制企业则为5.40%，两者之间的差距再次扩大到2.82个百分点；此外混合所有制房企的融资成本下降至3.90%。在当前融资环境下，有充足抵押物及其他增信措施的优质房企更能够在政策扶持中受益，同时也可以获取更多的低息借款。

  从2021年恒大正式暴雷到2025年，房地产行业已进入调整期的第四年，截至2025年三季度也有不少房企已完成了全部的债务重组。从境内破产的法律程序来看，华晨地产、协信远创、金科股份、新华联已陆续完成了破产重整，而港股房企福晟国际也于2023年以股本重组及定增的代价实现了债务重组。

  在债务重组方面，旭辉集团已经实现了境内外债务的整体重组；龙光集团与融创集团的境内债均重组成功，境外债重组方案已得到大多数债权人支持，其中融创将于10月14日举行境外债务重组计划会议，而龙光已于9月10日与债权人小组订立修订协议。以此来看，当前完成破产重整或股本重组的房企共计5家，境内外整体债务实现重组或接近成功的房企共计3家。

  除此之外，世茂集团、佳兆业、中梁控股、金轮天地控股、中国奥园、时代中国控股、远洋集团以及禹洲集团共计8家企业的境外债重组成功，荣盛发展及绿地控股也分别对境外债展期。此外，花样年也于2023年完成了境内债的重组。累计来看，共计11家房企实现了境内或境外部分的债务重组。

  事实上，债务重组成功并不代表企业回到正常状态经营轨道。以近期刚完成境内外债务重组的旭辉为例，2025年8月，旭辉董事局主席林中对外表示，旭辉控股距离真正“站起来”，可能还需要三年时间，从低谷再出发，公司要进行二次创业，更明白准确地提出将不会再重蹈“高杠杆、高负债、高周转”的覆辙，而要走一条“轻资产、低负债、高质量”的新路径。此前，林中曾提及，未来旭辉控股聚焦三大核心业务板块：一是稳定的收租业务，也就是旭辉持有的上海、北京等一二线城市优质商业资产组合；二是高度聚焦的开发业务，收缩深耕少数核心城市；三是房地产资管业务，学习美式开发商经验，向铁狮门、黑石方向发展。

  从债务到期来看，2024年房企债券到期规模达4829亿，而发行规模仅有2209亿，房企无法通过借新还旧覆盖到期债务。此外由于近年来不少房企选择将债务展期或置换，在此背景下2025年房企的债务压力较大，2025年债务到期规模甚至要高于2024年，达5342亿元；其中2025年第三季度是偿债高峰，到期规模约1600亿元。由于近年来，房企债券发行规模下滑明显，2026年房企整体的债务到期规模也显而易见地下降，其中2026年一季度到期约1298亿，三季度到期1170亿。

  值得注意的是，近年来公募REITs在我国大力推行，有助于帮助房企将原本沉淀在自持物业中的资金释放开来，用于偿还债务、补充流动资金等。目前不少房企已经试水公募REITs或积极筹备发行。从中期业绩会及财务年报中的表态来看，华润置地、招商蛇口以及新城控股等均有明确表示未来要扩大REITs规模。

  当前房地产行业仍处于深度调整期，以往传统的“重资产”模式已难以适应当前的新形势，而公募REITs的出现可以帮助房企从开发商向运营商的角色转变，通过打造“投融管退”的全链条业务模式，帮助房企由“重”向“轻”的资产结构转变。

  除此之外，对于开发业务而言，出险房企的第一个任务仍是与金融机构和债权人积极协商，适当延长债务期限，缓解当前的债务压力。未出险房企，需要对企业的土地储备进行结构性调整，尤其是加快滞重库存的去化，加快低量级城市项目去化。